Город усиленно готовится к зимнему сезону. Управляющие компании с самой весны принимают участие в масштабных санитарных уборках. Проведена большая, во многом кропотливая работа по ремонту домов, благоустройству придомовых территорий. И все ради безопасности и благополучия жителей. Справилась со своими задачами и управляющая компания «Ремжилзаказчик». О том, каких результатов удалось достичь, какие проблемы стоят сегодня перед жилищными организациями, рассказал нашему корреспонденту генеральный директор ООО «УК «Ремжилзаказчик» Владимир Кудряшов.

— Владимир Иванович, ваша компания обслуживает 647 домов. Это же почти целый город средних размеров. Как же управиться с таким объемом?

— Если измерить точно, площадь в 2 миллиона 700 метров жилья на нашем попечении. Зима лучше любого контролера проверяет качество подготовки жилых домов к отопительному сезону. Поскольку зимы на Урале бывают серьезные — минус 40 градусов и ниже, относиться к этому необходимо крайне серьезно. Ведь если даже один дом будет подготовлен плохо, то это может вызвать цепную реакцию и без энергоресурса рискуют остаться сотни жителей. В морозных условиях этого допустить нельзя.

— Понятно. Ваша задача — четко снабжать население коммунальными ресурсами.

— Снабжают ресурсами поставщики — коммунальные организации. Жилищные организации обслуживают инженерные сети, оборудование внутри многоквартирного дома, чтобы ресурс беспрепятственно дошел до потребителей. И если уж говорить о работе по подготовке к отопительному сезону, мы полностью заменили 44 бойлера, отремонтировали 32 кровли, отладили систему отопления в 14 домах. В 54 домах отремонтировали инженерные сети ХГВС.

Получили паспорт готовности 20 сентября, как положено. Большая работа проведена. По статье «Текущее содержание и ремонт» содержатся и двери в подъездах, и окна, и пружины на дверях, и почтовые ящики, и швы на стенах — все это требует огромного внимания. Это не мелочи. На их обслуживание только в этом году было потрачено 100 миллионов рублей. Выполняют эти работы у нас 12 подрядных организаций, которые мы ежедневно контролируем.

— Насколько часто устанавливаете пластиковые окна в подъездах?

— Проводим работу с собственниками домов. И они участвуют в софинансировании, оплачивая 50 процентов стоимости. Это одно из мероприятий по энергосбережению. Становится не только уютно, красиво, но еще и тепло. А это уже другое качество подъездного пространства.

— Как вы оцениваете качество работы подрядных организаций во время подготовки к отопительному сезону?

— Все подрядные организации справились с поставленными задачами. Это проверенные партнеры, которые обслуживают и содержат жилой фонд, проводят текущий и капитальный ремонт.

— Замена бойлеров относится к категории капитального ремонта. Когда появляется необходимость его замены?

— Срок его службы 10 лет. Если он не выдерживает гидравлических испытаний, то подлежит замене. Собственникам важна надежность и безопасность, и мы должны ее обеспечить.

— Как вы можете охарактеризовать состояние жилого фонда на подведомственной территории?

— У нас достаточно старые дома. Процентов 70 из них успели перешагнуть 40-летний рубеж. (А по всем нормативам дом должен капитально ремонтироваться раз в 20 — 25 лет.) Но в период кризисных 80 — 90-х не ремонтировались. Есть дома с еще большим сроком эксплуатации. Вот недавно выезжали на дом вместе с главой администрации города Сергеем Викторовичем Давыдовым. Здание по адресу: ул. Пушкина, 27а, построено в 1936 году.

Капитального ремонта здесь никогда не было. Естественно, электропроводка древняя. Провода висят еще на роликах в тканевой изоляции. Перегородки деревянные, и распределительные коробки в подъезде — тоже. Ничто в этом доме не соответствует современным стандартам. В те годы, когда его строили, расчет был на одну лампочку в 40 свечей. А сейчас у людей по два телевизора, холодильник, стиральная машина, чайники и так далее. И таких домов в России еще много. Когда зимой жильцы начинают включать отопительные электроприборы, опасность возникновения нештатной ситуации возрастает.

— Среди множества коммунальных проблем есть еще одна — срок службы лифтов и лифтового оборудования.

— Лифты в большинстве зданий уже отходили свои 25 лет. Замена лифта в подъезде стоит примерно полтора миллиона рублей. У нас работает 512 лифтов. Из них две сотни требуют замены. Вышел срок. Пока поддерживаем лифты в технически исправном состоянии. Делаем ремонт и вписываем этот факт в технический паспорт, что позволяет продлевать срок службы на пять лет. Но это не решает проблемы кардинально. А срок в пять лет пролетает в один миг. Нерешенные вопросы только продолжают накапливаться. Через пять — десять лет это будет не 200, а 400 лифтов.

В этом году заканчивается действие 185-го Закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части капитального ремонта. Мы смогли поменять 20 лифтов в домах, потому что добились финансирования, составили проектно-сметную документацию. Можно сказать, что собственникам этих домов крупно повезло. Как дальше будет, трудно сказать.

По федеральной программе в этом году на ремонты нашей компании выделили 64 миллиона рублей. Потратили их не только на лифты. Занимались выносом панельного отопления. Это достаточно распространенная проблема. При проектировании зданий в свое время отопление «загнали» в стены, которые больше обогревают улицу. Сегодня 30 процентов домов построены по такому проекту. Со временем они пришли в негодность, забились. В итоге в квартирах температура стала ниже нормативных показателей.

Коммунальные правила игры

— Сегодня многие управляющие компании находятся в неопределенности: меняется федеральное законодательство, а какие в нем будут приоритеты по коммунальному хозяйству, непонятно.

— На сегодняшний день первое чтение прошел закон о капремонте. Думаю, что до конца года его примут. Тогда станет понятно, на что мы сможем рассчитывать. Без капитального ремонта содержание жилого фонда невозможно.

— Какие варианты решения проблемы существуют?

— Есть идея о создании территориального накопительного фонда, из которого средства будут поступать «по мере надобности» на капитальные ремонты. На сегодняшний день даже появился проект, по которому управляющие компании могут участвовать в этом фонде, открыв «особые счета». Хотя такого юридического понятия, как «особый счет», нет и его надо будет вводить законодательно. По моему мнению, не должны на счетах управляющих компаний накапливаться деньги для ремонта.

Как, впрочем, не должно быть и накопительного фонда. Вспомните кризис 2008 года. На сегодня весь цивилизованный мир, в частности Германия, тоже капитально ремонтирует дома. А источник у них не накопительная система, а банковский кредит. Деньги нигде не лежат, потому что должны не храниться, а работать. Государство могло бы взять на себя покрытие какой-то доли банковского процента на капитальный ремонт.

— Сегодня меняются правила отношений управляющих компаний с поставщиками коммунальных услуг. Все ли устраивает жилищные организации?

— Действительно, есть сегодня правило, по которому ресурсоснабжающие организации поставляют продукт до границ потребителя. А управляющие компании должны купить продукт, собрать с собственников деньги, в течение месяца рассчитаться за поставленные ресурсы. Но это невозможно. Уровень оплаты коммунальных услуг в 2012 году с трудом дотягивает до 92,5 процента.

А управляющая компания должна оплачивать точно в срок все 100 процентов. И это при том, что три-четыре процента жильцов за услуги не платят и не заплатят никогда. К чему приведут новые правила? Управляющие компании через три-четыре месяца просто обанкротятся.

— И как вы решаете создавшуюся правовую коллизию?

— В Челябинске усилиями администрации и инициативы основных управляющих компаний принята немного другая схема. Поставляющие организации насчитывают напрямую свои услуги, собирают деньги сами. Действительно, зачем иметь посредника в виде управляющей компании для получения денег за свой товар? Вот это очень хорошо понимает «Челябэнергосбыт». Их счетчики стоят во всех домах. У них говорят: «Мы поставили свой товар до конечного потребителя, выставили счета. А если кто-то не заплатил, мы и сами знаем, как действовать».

— Вернемся к вашей организации. Как обстоят дела с кадрами?

— Ценим каждого сотрудника, хотя зарплаты у них ниже, чем у коллег из коммунально-ресурсных компаний. Вроде и квалификации, разряды одни, уровни допуска и образование специалистов, но из-за дисбаланса между оплатой за жилищные и коммунальные услуги (20% «жилищников» против 80% «коммунальщиков») — зарплаты соответствующие. Раньше всегда 50 на 50 было. Все же мы находим возможность стимулировать наших работников.